Nas edificações, pode haver partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comuns dos condôminos.

São exclusivas, por certo, a unidade habitacional do condômino e comuns as escadarias, a área de lazer (piscina, academia, salão de jogos, etc.), além do solo, do telhado, a rede geral de distribuição de gás, água, energia elétrica, etc. (art. 1.331, do Código Civil).

Quanto à parte exclusiva/privativa do condômino, nenhuma polêmica há sobre a possibilidade da usucapião. Preenchidos os requisitos objetivos e subjetivos, o posseiro adquirir-lhe-á a propriedade.

No que se refere à parte comum, há muita controvérsia na doutrina e na jurisprudência, com maior tendência à impossibilidade de usucapir.

Enquanto isso, o STJ tem admitido que, quando a área comum perde a sua finalidade e passa a ser utilizada com exclusividade por um dos condôminos, embora tal área não seja passível de usucapião, é preciso reconhecer e garantir a continuação da posse exclusiva, com fundamento nos institutos da supressio esurrectio (boa-fé objetiva).

“[…] CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o status quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio). Recurso conhecido e provido. […]” (REsp 214680/SP, Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, DJ 16/11/1999).”

“[…] o princípio da boa-fé objetiva tempera a regra do art. 3º da Lei nº 4.591/64″ e recomenda a manutenção das situações consolidadas há vários anos. […]” (Resp(s) 214680/SP e 356.821/RJ).

Vale dizer que, segundo interpretação do STJ, ao condômino que utiliza o espaço comum por muito tempo nasce o direito de continuar explorando a área (surrectio) e, de lado contrário, suprime (supressio) o direito do condomínio e dos demais condôminos sobre aquele espaço.

Diante da indefinição da jurisprudência, é recomendável que, na inicial da usucapião, seja contemplado pedido subsidiário para reconhecer a manutenção da exploração, com exclusividade, pelo condômino, com base na boa-fé objetiva.